Статьи

Арендаторов московских квартир в три раза меньше арендодателей

17 июня 2014
арендатор
Согласно мнению большинства специалистов, на сегодняшний день число предложений о сдаче московских квартир в наем значительно превысило спрос на них. Подобной ситуации не наблюдалось уже более пяти лет. В 2008 году владельцы столичного жилья перестали выставлять свои активы на продажу с целью предоставления их в аренду.

Попробуем разобраться, почему ситуация на рынке московского жилья повторяется и какое влияние она окажет на величину арендных ставок. А так же попробуем выяснить причину происходящего – снова кризис или появились новые факторы?

Рынок столичной жилой недвижимости наводнили тысячи предложений о сдаче в аренду

Еще в прошлом году большинство риэлторов предсказывали, что наступающий год будет сильно отличаться от предыдущего. Мнение специалистов склонялось к тому, что скорее всего, весной текущего года спрос на жилье значительно сократиться и будет наблюдаться общее снижение активности в данном сегменте. Однако ситуация начала кардинально меняться еще в феврале. Падения активности не наблюдалось, скорее наоборот – на рынке появилось большое количество свободных объектов, предназначенных для аренды. И с каждым днем нового предложения становилось все больше. Специалисты даже предположили, что сдача жилья в наем стала для москвичей основной статьей доходов.

Мария Жукова – заместитель главы агентства «Миэль-Аренда», рассказывает: «По сравнению с началом года, уровень предложения московской недвижимости увеличился почти на 74%. Такое стремительное увеличение явилось причиной того, что предложение стало больше спроса почти в 3 раза. Также следует заметить, что такая ситуация была характерна для рынков всех классов жилья». Таким образом, на начало весны в Москве на каждого арендатора приходилось по три предложения о сдаче.

Жители Москвы не торопятся арендовать жилье

Превалирование предложения над спросом стало не единственной неожиданностью этого года. Параллельно с ростом предложения сильно упала активность желающих это жилье снять. Эксперты компании «Миэль-Аренда» отметили падение спроса почти на 11%. Эту цифру подтверждают и данные Яндекс: число запросов о поиске квартиры в Москве уменьшилось на более чем 3тыс. В начале года статистика поисковой системы показала более 35тыс. запросов от потенциальных арендаторов жилья, но уже в начале февраля эта цифра снизилась до 31тыс., что соответствует падению на 10%. Поисковые запросы февраля прошлого года составляли почти 36тыс., это является свидетельством того, что спрос на московские квартиры упал и относительно прошлого года. Все это является показателем того, что данная ситуация является не типичной для начала весны и не связанна с сезонными колебаниями.

Какой тип жилья продолжает пользоваться спросом?

Число желающих снять московское жилье становиться все меньше, при этом в структуре спроса тех квартиросъемщиков, которые продолжают пользоваться арендованным жильем, изменений не наблюдалось. В фаворитах по-прежнему экономичные однокомнатные квартиры. Следующими по популярности у  московских арендаторов идут двухкомнатные квартиры.

Мария Жукова рассказывает: «Около 57% арендаторов интересуются именно однокомнатными квартирами. Двухкомнатные квартиры пользуются спросом у 35% квартиросъемщиков. Чуть более 1-го процента приходиться на многокомнатные московские объекты».

Что касается разброса спроса в зависимости от цены аренды, то и тут не было никаких неожиданностей. «Самым большим спросом пользуются московские квартиры, арендная ставка в месяц на которые начинается от 1 и заканчивается 3-мя тысячами долларов (более 50%). Следом идут объекты, стоимость которых составляет 7500-1000$ в месяц (36%). Самым высоким спросом пользуются однушки, аренда которых находится в пределах 1тыс. долларов (30%), следующими по популярности являются однушки до 3тыс.долларов (21%). Относительно двухкомнатного жилья – самыми спрашиваемыми являются варианты, с суммой ежемесячных платежей до 3-х тыс. долларов», - рассказывает специалист.

Виктория Парфенова, независимый риэлтор, делится своим опытом: «Самой большой популярностью среди арендаторов сейчас пользуется жилье эконом-класса. Быстрее всего сдаются квартиры, расположенные недалеко от станций метро в спальных районах столицы. Это характерно как для однокомнатных, так и для 2-х комнатных объектов, если их стоимость не завышена».

Мария Жукова добавляет: «Ликвидность – является основным условием быстрой сдачи жилья в аренду. Жилая недвижимость эконом-класса по пониженной цене остается свободной не более нескольких часов, при условии что ее цена соответствует качеству. Однако следует учитывать, что недорогая квартира, но с плохим ремонтом и старой мебелью, находящаяся в сильном отдалении от метро, не будет пользоваться спросом довольно долго. Лучше всего сдаются квартиры, расположенные недалеко от метро».

Падение стоимости аренды наблюдается только в долларовом эквиваленте

Ситуация на рынке столичной недвижимости практически не отразилась на величине арендных ставок. Сокращение спроса абсолютно не испугало арендодателей, даже наоборот – владельцы недвижимости увеличили ежемесячные платежи. Вероятно, собственники не торопятся, т.к. на любой столичный объект рано или поздно найдется арендатор.
Агентство «Миэль-Аренда» опубликовало результаты анализа роста арендных ставок на жилые объекты эконом-класса за февраль: аренда однокомнатной квартиры увеличилась на 0.47%, стоимость двухкомнатной выросла на 0.83%, самый большой рост арендной ставки наблюдался на трехкомнатные квартиры – почти 5%%.

Несколько иная ситуация с объектами, относящимися  к категории бизнес и элитному жилью. Создается впечатление, что изменение ситуации на рынке повлияло исключительно на собственников квартир повышенного класса комфортности. За февраль сумма ежемесячных платежей повысилась только для арендаторов однокомнатных квартир, относящихся к категории бизнес и элит (+2.23%). Что касается двухкомнатных и трехкомнатных жилых объектов того же класса, то ставка аренды на них наоборот снизилась на 4 – 5.53%. Самое большое снижение цен наблюдалось в группе многокомнатных объектов. Прибыль от сдачи таких объектов все время снижается. За прошедший месяц сумма аренды многокомнатных квартир упала на 23%.

Г-жа Жукова обращает внимание на интересную особенность: «За последний месяц доля жилья, арендная плата за которое составляет до 750долларов, выросла почти на 20%, при этом в январе такого жилья было 15% (в это время курс доллара был меньше текущего). Смещение в сторону более низкой стоимости аренды, выраженной в долларах, объясняется сильным повышением курса».

Какова арендная ставка на московские квартиры?

Самым востребованным классом квартир сейчас является эконом, и цена на него осталась на уровне прошлого месяца. В настоящий момент минимальная арендная ставка соответствует уровню на начало года: однокомнатные квартиры, расположенные за МКАДом, в новых районах, ВАО, ЮВАО, можно снять за 17-18тыс.рублей; двухкомнатные квартиры эконом-класса предлагаются по 22-25тыс.рублей; трехкомнатную квартиру можно снять за 28-30тыс.рублей.

Согласно данным статистики компании «Миэль-Аренда», средняя арендная ставка за февраль на жилье эконом-класса была равна: однушки – 33тыс.руб.; двушки – 41тыс.руб.; трехкомнатные – 49тыс.руб. Что касается бизнес-класса и элитного жилья, то ценовой диапазон был следующим: однушки – 60тыс.руб.; двушки – 76тыс.руб.; трешки – 102тыс.руб.; многокомнатные квартиры – 152тыс.рублей.

Новая Москва внесла ощутимый вклад в столичный рынок недвижимости

Эксперт Мария Жукова указала на то, что в прошлом месяце предложение по аренде достигло максимума за последние 5 лет, одновременно с этим спросу был характерен пятилетний минимум. Следует напомнить, что именно пять лет назад был кризис, не ожидается ли новой волны кризисный процессов?

Повышение предложения на рынке недвижимости почти на 70% является значительным показателем. Другими словами, если на начало года в столице предлагалась под сдачу 100тыс. жилых объектов, то уже через месяц их стало 170тысяч. Возникает вопрос – откуда взялся такой прирост? Появляется мысль, что собственники жилья испугались новой волны кризиса, и боясь лишиться основного источника доходов, решили сдать свои квартиры в наем. Однако эксперты полагают, что паники на рынке не было – прирост новых объектов был обусловлен выходом на рынок активов из новых районов.

М. Жукова рассказывает: «Одной из причин, лежащих в основе такого большого роста объемов предложения аренды, является появление на рынке множества инвестиционного жилья, которое было куплено во время бума застройки близлежащих к Москве городов и Подмосковных районов».

Виктория Парфенова так рассказывает о сложившейся ситуации: «Я полагаю, что главным фактором прироста предложения аренды связано с экономической ситуацией в стране и появлением на рынке инвестиционных квартир, находящихся в Новой Москве и Подмосковье. Еще одним фактором является сезонные колебания».

Объемы построенного за последние годы нового жилья, особенно в Новой Москве, очень значительны, поэтому увеличение количества квартир, предназначенных для аренды, не является чем-то беспрецедентным. Здесь можно упомянуть тот факт, что за год в прилегающих к столице регионах появилось 140 новостроек. Таким образом, растут объемы предложения нового жилья не только на рынке купли-продажи, но и в сегменте объектов, предназначенных для аренды.

В скором будущем на рынок недвижимости Москвы больше не планируется выхода большого числа новых объектов. В такой ситуации данный фактор перестанет оказывать основное влияние на рынок.

Продавцы недвижимости переходят в разряд арендодателей

Выход на рынок квартир, находящихся в новостройках,  является не единственным фактором резкого прироста числа объектов недвижимости на рынке арендуемой собственности. Колебание курса рубля относительно доллара расшатывает и рынок недвижимости. Основная часть собственников столичного жилья приняли решение снять свои активы с продажи в ожидании стабилизации ситуации. Для того чтобы квартира не простаивала и приносил прибыль, владельцы выставили свои активы для сдачи в наем.

М. Жукова поясняет: «Увеличение предложения на рынке арендуемых объектов, безусловно, связано с перемещением квартир из сегмента продаваемой собственности. Я считаю, что некоторые владельцы квартир, ожидая прояснения ситуации с падением курса рубля, могли выставить свою недвижимость для аренды и, таким образом, получить дополнительный доход».

Г-жа Жукова также высказалась относительно падения спроса: «Из-за стабильности дохода некоторых съемщиков, они предпочитают не менять арендуемый объект и переснимают его каждый год. С другой стороны, арендаторы, имеющие более скромный доход, объединяются и заключают договор на одно жилье на несколько человек. Все это значительно сокращает общее количество запросов по аренде жилья».

В результате те арендаторы, чей доход дает возможность платить за недешевое московское жилье, стремятся к стабильности, поэтому по нескольку лет переснимают одну и ту же квартиру, т.о. такие квартиросъемщики выйдут на рынок вновь очень не скоро. В это же время, арендаторы, которые зарабатывают меньше, объединяются и арендуют квартиру вскладчину. Как результат – сокращение поисковых запросов.

Большинство экспертов пока боятся делать долгосрочные прогнозы, однако В. Парфенова полагает, что в ближайшее время ситуация не претерпит весомых изменений.

Арендаторам теперь есть из чего выбирать

Принимая во внимание тот факт, что арендная ставка на жилье не имеет тенденции к понижению, основным преимуществом для квартиросъемщиков является то, что теперь ему есть из чего сделать выбор. По последним данным, на одного арендатора сейчас приходится до трех квартир. При этом процентное соотношение числа квартир в каждом из сегментов осталось на том же уровне – просто увеличилось общее количество жилых объектов.

Мария Жукова привела следующие цифры: «Более 30% от общего объема предлагаемых для аренды жилых объектов, приходится на двушки, арендная ставка на которые установлена в пределах трех тысяч рублей. Следом идут однокомнатные объекты недвижимости, которым характерен разброс цен от 750 до 1тыс. рублей в месяц. Последним соответствует чуть более 23%  от всего объема предложения».

Больше всего на рынке жилой недвижимости, предназначенной для аренды, представлено двухкомнатных квартир. Всего в базе зарегистрировано более 17тысяч таких объектов. Число объявлений о сдаче трехкомнатных квартир равно 13.56тыс., двухкомнатные квартиры предлагаются к сдаче 12.27тыс. собственниками.

Статистическая информация от агентства «Миэль-Аренда»  показывает, что основная масса (18%) жилья эконом-класса представлена в ЮВАО. Львиная доля предложения сосредоточилась в следующих округах: что касается эконом-класса – ЗАО – чуть более 15%, ЮАО – почти 19%. Квартиры данного класса комфортности почти не представлены в СЗАО и ЦАО – 5.31 и 5.11% соответственно. Что касается бизнес-класса, то максимальное их сосредоточение наблюдается в ЦАО – 27% и ЗАО – около 20%. Предложение жилой недвижимости данного класса в ВАО традиционно находится на самом низком уровне – около 5%.

► Смотрите наши видео: новости, объекты, репортажи:

Тексты, графика, фото и видео, которые размещены на сайте leadmanbrokers.ru, - исключительная собственность leadmanbrokers.ru, и авторские права на них защищены соответствующим Законодательством РФ. Вы можете использовать какой-либо из наших материалов полностью или частично только при указании активной гиперссылки на него.





Вторичная недвижимость

Россия, Московская обл., Подольск, Варшавское шоссе, 15 км от МКАД
7 000 000 руб.
все 28 объектов

 

array(2) { ["USD"]=> float(76.4074) ["EUR"]=> float(82.6383) }

Ипотечный калькулятор

Валюта кредита

Связаться со специалистом

Ваше имя

Ваш телефон

Введите символы с картинки

CAPTCHA
 
 

Краткое описание

Ежемесячный платеж369 333 ... 286 233
Ежемесячный платеж с учетом комиссии369 333 ... 286 233
Переплата по процентам за кредит507 833
Итоговая переплата с учетом комиссий507 833

График платежей

МесяцЕжемесяч­ный платеж
с учетом комиссии
Погашение
процентов
Погашение
основного долга
Остаток
задолжен­ности
1369 33392 333277 0002 493 000
2360 10083 100277 0002 216 000
показать график полностью
10286 2339 233277 0000