Аналитика

Обзор рынка торговой недвижимости в г. Подольск по состоянию на октябрь 2014 г.

30 октября 2014


АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ В КОНКУРЕНТНОЙ ЗОНЕ

В рамках маркетингового анализа торговые объекты города Подольска поделены на две основные категории: качественные и некачественные торговые объекты. 
Под «качественным торговым центром» понимается такой проект, в котором присутствует максимальное количество из нижеприведенного списка элементов:
 
- Большинство арендаторов торговой галереи – крупные торговые компании, представляющие известные бренды;
- Продуманная и эффективная циркуляция посетителей внутри комплекса;
- Удобное месторасположение / удобные подъездные пути;
- Удобная вместительная парковка;
- Наличие каких-либо известных сетевых якорных арендаторов;
- Сбалансированное соотношение количества магазинов разных площадей.

Рынок торговой недвижимости Подольска получил свое развитие сравнительно позже других крупных подмосковных городов, таких как Химки и Балашиха. Основное его развитие пришлось на последние 2-3 года, когда были введены новые торговые центры на новом качественном уровне по сравнению с существовавшими тогда торговыми объектами.

Ключевым событием в начале становления рынка качественной торговой недвижимости в рамках первой волны развития торговой недвижимости в ближайшем Подмосковье (начало 2000-х) был ввод в 2003 г. ТЦ «Капитолий» (в прошлом ТЦ «Рамстор»). Впоследствии рост рынка на протяжении нескольких лет был незначительным. Развитие рынка вновь активизировалось в последнее время. В частности в прошедшем 2013 году было введено сразу 3 качественных торговых центра: ТЦ «Галерея», ТЦ «Октябрьский» и ТК «Хамелеон» (за пределами границ города). В то же время на сегодняшний день, несмотря на то, что город Подольск
является активно развивающимся крупным центром Подмосковного региона, в городе наблюдается нехватка качественных торговых площадей. Подольск характеризуется наименьшей обеспеченностью качественными торговыми площадями среди городов с населением от 150 тыс. чел.

При этом в настоящий момент в Подольске небольшое количество торговых объектов на стадии строительства. Одной из возможных причин замедленных темпов ввода новых торговых объектов может являться отсутствие приемлемых площадок.

Другой особенностью локального рынка является то, что наибольшее развитие получил продуктовый сегмент – в городе представлено порядка 9-ти крупных продуктовых сетей. Однако данную картину можно считать характерной для схожих городов Подмосковья.

Ниже приведена таблица существующих Торговых центров города Подольска.

1
Наименование:
ТЦ «Галерея»
Адрес: Свердлова ул., д. 26
Общая площадь, кв. м.: 17 600
Арендуемая площадь, кв. м.: 12 320
Этажность: 3 этажа + цоколь
Паркинг: 130 м/м
Девелопер / Собственник: «Вико-центр»

Арендаторы (сетевые операторы)
Якорные арендаторы: Перекресток (в цоколе), Техносила, Фамилия, Дочки-сыночки
Торговая галерея: Л’Этуаль, Связной, Incity, Baon, Zolla, Банк Авангард, Gloria Jeans, MilaVitsa, Visavis, Яшма-Золото, Centro, O’stin, Natalie, Kamila.
Комментарии
Несмотря на высокий уровень объекта в нем также присутствуют небрендовые магазины (несетвые операторы).
 
2
Наименование:
ТЦ «Капитолий»
Адрес: ул. Большая Серпуховская, д. 45
Общая площадь, кв. м.: 16 000
Арендуемая площадь, кв. м.: 11 700
Этажность: 3 этажа
Паркинг: 230 м/м
Девелопер / Собственник: Enka TC

Арендаторы (сетевые операторы)
Якорные арендаторы: Ашан-Сити, Эльдорадо, Каро-фильм.
Торговая галерея: представлена разнообразными сетевыми операторами.
Комментарии
Один из наиблее качественных торговых центров в Подольске на сегодняшний день.
 
3
Наименование:
Гипермаркет «Карусель»
Адрес: Юных Ленинцев проспект, 20А
Общая площадь, кв. м.: 8 400
Арендуемая площадь, кв. м.: 7 140
Этажность: -
Паркинг: 350 м/м
Девелопер / Собственник: X5 Retail Group

Арендаторы (сетевые операторы)
Карусель.
Торговая галерея: Аптека А5, Банк Авангард, Redmond, Gipfel, МТС, Связной, Евро-сеть, Мегафон, Яшма-Золото.
Комментарии
Один из крупнейших гипермарктов города
 
4
Наименование:
ТЦ «Октябрьский»
Адрес: Октябрьский просп., д. 9 В
Общая площадь, кв. м.: 3 500
Арендуемая площадь, кв. м.: 2 800
Этажность: 1 этаж
Паркинг: 80 м/м
Девелопер / Собственник: Styness

Арендаторы (сетевые операторы)
Якорные арендаторы: Виктория
Торговая галерея: Obuv.com, Gloria Jeans, Подружка, Яшма-Золото, Билайн, МТС,Связной
Комментарии:
 
5
Наименование:
ТЦ «Европа»(предыдущее название «Аврора»)
Адрес: Федорова ул., д. 19
Общая площадь, кв. м.: 6 500
Арендуемая площадь, кв. м.: 4 000
Этажность: 3 этажа + цоколь
Паркинг: 80 м/м
Девелопер / Собственник:ООО «Техносервис»
Арендаторы (сетевые операторы)
Вакант, ресторан Чабрец, детский клуб Лолипопс
Комментарии:
После съезда якорного арендатора Spar происходит ротация арендаторов.
 
6
Наименование:
ТЦ «Вокзальный»
Адрес: Вокзальная пл., д. 8
Общая площадь, кв. м.: 2 200
Арендуемая площадь, кв. м.: 1 540
Этажность: 3 этажа + цоколь
Паркинг: на вокзальной площади
Девелопер / Собственник:
ТЦ расположен вблизи ТРЦ
«Остров Сокровищ»

Арендаторы (сетевые операторы)
Якорные арендаторы: Дикси, ЦентрОбувь, Кораблик
Торговая галерея: Эльдорадо (интернет-магазин), Банк Хоум Кредит, МТС,
Броннецкий Ювелир
Комментарии:
Объект выгодно расположен непосредственно у платформы ж/д станции «Подольск»
 
7
Наименование: Гипермаркет «Глобус»
Адрес: г. Климовск, ул. Молодежная, 11
Общая площадь, кв. м.: 19 500
Арендуемая площадь, кв. м.: 16 575
Этажность: 1 этаж
Паркинг: 1500 м/м
Девелопер / Собственник: Глобус

Арендаторы (сетевые операторы)
Глобус
Торговая галерея: Л’Этуаль, ION, Ecco, Старый лекарь, Reebok, Adidas
Комментарии:
Гипермаркет расположен между Подольском и Климовском, работая на 2 города сразу
 
8
Наименование: ТК «Хамелеон»
Адрес: Симферопольское шоссе, 38 км
Общая площадь, кв. м.: 24 500
Арендуемая площадь, кв. м.: 15 925
Этажность: 4 этажа
Паркинг: 497 м/м - многоуровневый паркинг, 131 м/м - наземный паркинг
Девелопер / Собственник: «Хамелеон»

Арендаторы (сетевые операторы)
Мираторг
Комментарии:
Магазин «Хамелеон» занимает 1-й и 2-й этажи - товары для дома и ремонта.
На 3-м этаже мебельная тематика.
 
9 copy
Наименование: Leroy Merlin
Адрес: г. Климовск, ул. Молодежная, д. 15
Общая площадь, кв. м.: 12 000
Арендуемая площадь, кв. м.: 10 200
Этажность: 1 этаж
Паркинг: -
Девелопер / Собственник: Leroy Merlin

Арендаторы (сетевые операторы)
Комментарии:
Расположен в непосредственной близости от гипермаркета «Глобус»
 
10 copy
Наименование: ТРЦ «Остров Сокровищ»
Адрес: Ленинградская ул., д. 7
Общая площадь, кв. м.: 15 600
Арендуемая площадь, кв. м.: 10 920
Этажность: 2 этажа
Паркинг: ≈100 м/м
Девелопер / Собственник: -

Арендаторы (сетевые операторы)
Комментарии:
На 1-м этаже расположен продуктовый рынок. На 2-м - небольщие магазины ИП.
Также есть Караоке клуб и ресторан.
 
18
Наименование: ТЦ «Центральный»
Адрес: Свердлова ул., д. 13 А
Общая площадь, кв. м.: 8 000
Арендуемая площадь, кв. м.: 5 600
Этажность: 2 этажа + цоколь
Паркинг: -
Девелопер / Собственник: «Вико-центр»
Техносила

Арендаторы (сетевые операторы)
Якорные арендаторы: Техносила, Детский мир
Торговая галерея: Твое, Oggi, Билайн, МТС, Связной
Комментарии:
Невысокий уровень арендной ставки центральное местоположение,
соседство центрального рынка
 
17
Наименование: ТЦ «Березка»
Адрес: Ватутина ул., д. 81
Общая площадь, кв. м.: 2 400
Арендуемая площадь, кв. м.: 1 920
Этажность: 2 этажа
Паркинг: 40-50 м/м
Девелопер / Собственник: -

Арендаторы (сетевые операторы)
Якорные арендаторы: Гросфуд
Торговая галерея: Fix Price, МТС
Комментарии:
На 2-м этаже арендаторами являются преимущественно ИП (в основном одежда)
 
16
Наименование: ТЦ «Люкс»
Адрес: ул. Свердлова, д. 30, к. 1
Общая площадь, кв. м.: 2 100
Арендуемая площадь, кв. м.: 1 470
Этажность: 2 этажа
Паркинг: 80 м/м

Девелопер / Собственник: -
Арендаторы (сетевые операторы)
Универсам Эконом
Комментарии: -
 
15
Наименование: ТЦ «Зеленовский»
Адрес: Зеленовская Б. ул., д. 27 А
Общая площадь, кв. м.: 1 200
Арендуемая площадь, кв. м.: 960
Этажность: 2 этажа + цоколь
Паркинг: -
Девелопер / Собственник: -

Арендаторы (сетевые операторы)
Комментарии:
В цоколе распродажа одежды
 
14
Наименование: ТЦ «Комсомольский»
Адрес: ул. Комсомольская, д. 46
Общая площадь, кв. м.: 1 000
Арендуемая площадь, кв. м.: 800
Этажность: 2 этажа
Паркинг: -
Девелопер / Собственник:
ТЦ «Комсомольский»

Арендаторы (сетевые операторы)
Л’Этуаль, Алеф
Комментарии:
Рядом есть другой объект - Дикси и Спортмастер
 
13
Наименование: ТЦ «Советский»
Адрес: Советская ул., д. 20/44
Общая площадь, кв. м.: 800
Арендуемая площадь, кв. м.: 640
Этажность: 1 этаж
Паркинг: -
Девелопер / Собственник: Styness

Арендаторы (сетевые операторы)
Комментарии:
Вакантных площадей нет, имеется лист ожидания
 
12
Наименование: ТЦ «Люкс»
Адрес: Серпуховская Б. ул., д. 14
Общая площадь, кв. м.: 700
Арендуемая площадь, кв. м.: 560
Этажность: 1 этаж
Паркинг: -
Девелопер / Собственник: -

Арендаторы (сетевые операторы)
Комментарии:
Расположен на 1-м уровне жилого дома
 
11 copy
Наименование: ТЦ «Парадиз»
Адрес: Свердлова ул., д. 39
Общая площадь, кв. м.: 600
Арендуемая площадь, кв. м.: 480
Этажность: 1 этаж
Паркинг: -
Девелопер / Собственник: -

Арендаторы (сетевые операторы)
Комментарии:
Расположен на 1-м уровне жилого дома.
Очень низкая ротация арендаторов
 

Всего качественных торговых площадей в г. Подольск и ближайших окрестностях насчитывается 79 950 кв. м GLA (арендуемая площадь). Объем некачественного предложения значительно ниже – 23 350 кв. м. Таким образом, обеспеченность населения качественными торговыми помещениями, включая объекты, расположенные за пределами г. Подольска, составляет примерно 404 кв. м GLA (арендуемой площади) на 1 000 человек. Для сравнения в Балашихе и Химках данный показатель составляет более 800 кв. м. Если не включать объекты, расположенные за пределами г. Подольск, то обеспеченность населения качественными торговыми помещениями, составляет примерно 180 кв. м GLA (арендуемой площади) на 1 000 человек.

Так же следует выделить 2 крупных объекта торговой недвижимости:

- Рынок «Центральный» –является крупнейшим универсальным рынком Подольска. Общая площадь –6 900 кв. м. На территории рынка функционирует супермаркет «Перекресток». Уже не первый год планируется реконструкция.

- Строительный рынок «Покров» - расположен на въезде в Подольск, на пересечении Симферопольского и Домодедовского шоссе. Основной ассортимент: товары для ремонта, постройки, отделки квартир, офисов и загородных домов. Рынок рассчитан на жителей Подольска, Климовска и Щербинки.

Проведенный маркетинговый анализ позволяет сделать выводы о высоком уровне потенциала развития именно качественной торговой недвижимости в г. Подольске, учитывая возрастающие требования арендаторов и конечных потребителей к торговым объектам, при выборе места совершения покупок на первую место будет выходить именно качество объектов.

Главными принципами при развитии новых проектов должны выполнены с учетом интересов:

- Посетителей, которые должны легко ориентироваться в объекте и чувствовать себя комфортно;

- Арендаторов, которых необходимо обеспечить максимальную проходимость магазинов (тем самым, увеличив объема продаж и прибыль);

Арендаторам необходимо обеспечить удобный подъезд грузового транспорта и организовать зону погрузочно-разгрузочных работ. Данная зона должна включать в себя небольшие помещения для складирования товаров, а также необходимые технические помещения. Так же можно констатировать, что в городе представлено достаточно большое количество сетей в различных категориях, что в целом говорит об их заинтересованности в городе. В тоже время количество продуктовых супермаркетов в Подольске достаточно небольшое, принимая во внимание масштаб города и количество его населения.

Строящиеся объекты:

В рамках всего города наблюдается в сфере девелопмента торговой недвижимости – в основном небольшого микрорайонного значения. Стоит выделить ТЦ Маркс, по адресу К.Маркса д.29 – небольшой проект на 1500м2, где предусмотрен на первом этаже сетевой якорный арендатор с торговым залом в 286 кв.м. Особенностью ТЦ Маркс является наличие по соседству Макдональдса и большого скопления офисных и жилых строений. Стоит отметить и проект Ист Парк, который находиться при въезде в Подольск. Проект расположен в ритейл парке, резидентами которого заявлены- Косторама, Метро энд кеш эри, Столлплит, Макдональдс.

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ

Исходя из проведенного маркетингового анализа рынка торговой недвижимости Подольска, а также учитывая среднерыночные показатели, сделаны выводы о приближенных к реальностям рыночных арендных ставкам в действующих объектах. Вопреки ожиданиям федеральных сетевых операторов арендная ставка на площади сравнима с ценами большинства районов г. Москвы, это обуславливается отсутствием качественных торговых площадей в городе и постоянным ростом населения Подольска.

Средние показатели арендных ставок в г. Подольске следующие:
Цены указаны в $ США* за кв.м в год без НДС
и эксплуатационных расходов
Категория арендаторов 1-й этаж 2-й этаж
Продуктовый супермаркет - 250
Субъякорь (Товары для дома) - 300
Прочие арендаторы - 400
Фуд-корт - 600
Сервисные арендаторы - 500

* Курс доллара фиксирован на отметке 35 рублей за доллар.




Компания Лидман брокерс предлагает своим 
Клиентам услуги консалтинга, в том числе 
брокериджа объектов, разработки 
концептуальных решений, определения 
наилучшего использования земельных участков.


Подготовлено: маркетинговой службой

 ООО «Лидман Брокерс»


+7 495 150 02 77



Тексты, графика, фото и видео, которые размещены на сайте leadmanbrokers.ru, - исключительная собственность leadmanbrokers.ru, и авторские права на них защищены соответствующим Законодательством РФ. Вы можете использовать какой-либо из наших материалов полностью или частично только при указании активной гиперссылки на него.






 

Яндекс.Метрика array(2) { ["USD"]=> float(89.0214) ["EUR"]=> float(95.7425) }

Ипотечный калькулятор

Валюта кредита

Связаться со специалистом

Ваше имя

Ваш телефон

Введите символы с картинки

CAPTCHA
 
 

Краткое описание

Ежемесячный платеж369 333 ... 286 233
Ежемесячный платеж с учетом комиссии369 333 ... 286 233
Переплата по процентам за кредит507 833
Итоговая переплата с учетом комиссий507 833

График платежей

МесяцЕжемесяч­ный платеж
с учетом комиссии
Погашение
процентов
Погашение
основного долга
Остаток
задолжен­ности
1369 33392 333277 0002 493 000
2360 10083 100277 0002 216 000
показать график полностью
10286 2339 233277 0000